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二手房指南:貸款未結清的房子可以賣嗎?

發布更新時間:2019/5/28 9:30:15 瀏覽次數: 文章來源:網絡 手機閱覽本文

  一般人買房子,都會選擇銀行按揭的方式,而且大多數都會選擇20或30年的貸款期限,畢竟未來貨幣是會貶值的。但通常在還貸過程中房主會因為房價增長想轉手或者想換大戶型等一系列原因,想把房子賣了,那么,貸款未還清的房子可以賣嗎?

  1、用買方的首付款繳清剩余貸款

  二手房交易最常見、最方便的方式。適用于原房主貸款額度較低或所剩貸款數目不大的情況。通常情況下,買家會認可首付房產總成交額的30%至40%,賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清,然后撤銷房產的抵押登記,進行下一步交易。

  注意:買賣雙方需要先去了解銀行是否對提前還貸有要求。有些銀行會對提前還貸有限制,如果賣家不符合提前還貸的條件,或者提前還貸需付違約金,那么依然難以解除房屋抵押。如果買家的首付款小于未還清貸款額,賣家也可以與買家商量提高首付,適當降價的方式協商完成。

  2、轉按揭(將貸款轉移到買家身上)

  轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋,經貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子,需要將房子的按揭轉給買方,讓買方繼續償還賣方的按揭貸款。轉按揭的手續流程相當復雜,存在同行轉按揭和跨行轉按揭的情況,這種方法在使用中受到很多限制,目前能做轉按揭的銀行很少。

  3、再次貸款來繳清剩余貸款

  假設以上兩種都行不通的情況下,賣家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產)向銀行或者資金監管機構申請抵押貸款,以結清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款,但是需要利息或者手續費。

  如何避免購買貸款未還清房屋帶來的風險?

  1.對房屋進行預告登記

  購買這種貸款未還清的房子,在簽訂購房合同前可以進行預告登記,預告登記是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,而按照約定可以向登記機關申請預告登記。2007年頒布的《物權法》確立了預告登記的法律效力,《物權法》第二十條規定,“登記預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。” 在雙方完成預告登記之后,賣方不能做的事包括:轉移產權,以房產作抵押,以房產做擔保。如果在預告登記之后,賣方仍與第三方簽訂了房產抵押合同,第三方的抵押權也不成立。不過預告登記之后,賣房人是可以繼續出租房屋獲得收益的。

  也就是說進行預告登記后,賣房人未經過買房人同意,無權處分房屋,可以避免房主將房子一房二賣,保障買房人的權益,也保障了賣房人的權益。

  需要注意的是,預告登記只有三個月的有效期,“預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。”所以,預告登記三個月內,務必完成不動產登記。如果時間真的來不及,也沒關系,你可以反復申請預告登記。目前,法律法規并未就預告登記的次數進行限制。各地登記機構也都準許對于就同一事項多次申請預告登記。另外,二手經適房無法進行預告登記。

  2.在合同中明確房屋權屬、付款方式等問題

  在簽訂購房合同時,要對房屋價格、權屬、稅費承擔方式、付款方式、交付期限、違約責任等進行明確,約束雙方行為,避免不必要的糾紛。

標簽:賣房 貸款

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