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三年了,京滬那些高價地項目境況如何?

發布更新時間:2019/11/6 9:13:44 瀏覽次數: 文章來源:新京報 手機閱覽本文

  在土地市場高溫的2016年和2017年,北京、上海土地市場誕生了許多高價地。而如今,兩三年過去,這些高價地逐漸進入銷售階段。它們的境況如何?一方面,當初拿地的房企在地價高的時候進入,土地成本高企;另一方面,目前我國樓市整體調控依然從嚴,這些高價地在經過兩年甚至三年的醞釀后,依然面臨著入市難、盈利難的雙重困境。

  北京高價地面臨盈利難

  

  在嚴厲的調控下,北京高價地的入市周期相比于普通項目更為漫長。

  根據克而瑞統計數據顯示,截至2019年10月28日,北京八成高價地已經入市,入市項目的平均入市周期達17個月,超過全國平均入市周期10個月左右。

  而入市最為緩慢的高價地是位于北京昌平的招商·都會中心,拿地之后25個月才首次開盤。招商·都會中心所在地塊是由招商蛇口以30億元的代價摘得,樓板面價約為每平方米35200元。

  據克而瑞統計的目前已經入市的16個高價地項目來看,測算地價房價比值處于19%-92%不等,房地差在3742元-39295元/平方米之間。

  盈利空間較大的項目集中在大興、順義、昌平、延慶、懷柔等區域,并且是拿地較早的項目,多早于2016年6月。其中,綠地·海珀云翡、陽光城·檀悅、招商·都會中心三項目的房地差均超3萬元/平方米,地房比均在52%以下,盈利空間十分可觀。

  值得注意的是,盈利的高價地還是少數,七成入市高價地面臨虧損。這部分項目房地差多在1萬元/平方米以下,地房比多在70%以上。

  其中,位于房山區的熙湖悅著項目、石景山區的西山薈景嘉園、平谷區的北京嶺秀等項目房地差也均在7000元/平方米以下,剔除掉建安成本4250元/平方米之后,僅余下不足2750元/平方米。

  易居企業集團CEO丁祖昱分析說:“對于上述高價地塊來講,售價在剔除底價、建安成本之后難以覆蓋財務、營銷等成本,難逃虧損的厄運。”

  “這批高價地集中成交在2017年,并且以下半年居多,這也與當時北京的土地市場情況有極大關聯。當時剛剛經歷過2016年樓市高位的大部分房企去庫存取得了階段性成果,對北京樓市充滿信心。同時房企也為戰略布局考慮,在北京補倉意愿強烈。因此2017年北京誕生了許多區域性高價地。” 丁祖昱分析表示。

  上海高價地去化難

  曾經聞名全國的單價最高地塊——上海中興路高價地近期傳出即將入市的消息,這塊地是2016年由融信以110.1億元獲得,樓面價10.03萬元/平方米,后引入萬科合作開發。在經歷了近40個月之后,這塊地傳出即將以每平方米13萬元入市,但是,至今還未正式領取預售證,可謂是“難產”。

  不久前,作為上海寶山區首個單價“破六萬”的項目,央璽以“買房送寶馬”的營銷噱頭迅速引發了市場的關注,“買房送寶馬”這種營銷手法的出爐也反映出央璽在入市后面臨的市場困局。

  時間回溯到2016年8月17日,建發、首開、中糧聯合體以總價67.9億元競得寶山區顧村鎮一塊宅地,總建筑面積約為12.6萬平方米,溢價率115%,樓面價53727元/平方米,正是央璽所在地塊,該地塊成為當時的寶山顧村板塊名副其實的高價地,也成為了上海外環樓面價之最。

  在歷經34個月之后,今年6月27日,央璽以6.3萬元/平方米的均價開盤,最高報價6.8萬元/平方米,最低報價5.5萬元/平方米,略高于樓面價,可謂是“虧本銷售”。

  但是,央璽的銷售卻很不理想,根據上海市房地產交易中心的“網上房地產”信息,央璽于今年6月和10月分別兩次開盤,總計推出可售住宅675套,截至11月5日,已銷售172套,去化率約為25%。

  在上海,同樣面臨虧損命運的還有多幅高價地,這其中不乏卷入碧桂園、保利等大型房企。

  以碧桂園為例,習慣在三四線城市拿地的碧桂園在2016年“補倉一二線“的戰略下,積極在上海補倉,選擇與東原地產進行合作,以14.12億元競得上海青浦區宅地,溢價率101%,成交樓面價30107元/平方米,也成為碧桂園在上海拿地單價最高的項目。

  2019年9月,東原碧桂園首次開盤,推出392套建筑面積約90-100平方米高層,均價約4.3萬/平方米。據網上房地產顯示,從9月開盤至今,項目已售房源36套,去化率為9%。

  上海郊區的高價地由于新房售價大幅高于周邊二手房,所以新房的銷售困境凸顯。2016年5月11日,象嶼地產以21.5億元總價力壓23家開發商,競得奉賢區南橋新城16單元36-03地塊,樓面價22625.14元/平方米,溢價率高達126.25%,扣除5%保障房后實際樓面價2.38萬元/平方米。2016年8月19日,象嶼與保利聯合開發該地塊。2019年3月開盤至今,均價約為每平方米3.7萬元,總計1020套房源售出639套,去化率達到約63%。

  北京、上海的高價地入市難、盈利難的狀況在短時間內難以有改善。丁祖昱表示:“考慮到近期樓市日漸蕭條、成交持續低迷,‘金九銀十’早已不在,房企大都陷入‘賠本賺吆喝’的窘境。隨著保障房供應力度的進一步加強,項目去化速度愈加緩慢,資金回籠速度也勢必趨緩,接下來的日子只會更加艱難。”

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